客服熱線:0755-25988288
 
 
  網站首頁 關于格衡 服務領域 資源共享 新聞動態 企業文化 人力資源  
 
   
公司新聞
行業新聞
格衡影像
最新政策
 
 
  首頁 -> 新聞中心 -> 公司新聞
 
解鎖新形勢下深圳土地整備工作癥結


文/格衡公司 童款強


摘要

土地整備(含房屋征收,下同)是深圳獲取土地資源、落實重大項目的主要途徑,經過多年大量項目的運作實施,相關政策體系日漸完善,總體程序已趨于成熟,但在部分工作節點上依然存在障礙,未徹底理順,尤其是強區放權體制改革、新預算法實施之后,很多問題更為突出,成為困擾各區實際操作的癥結。格衡參與了龍崗、寶安、光明、坪山、福田、南山、大鵬等區(新區)及前海土地整備工作機制的構建研究工作,對各區做法有較為全面的了解,特此做一個匯總整理,以期能給各區土地整備政策研究及工作開展帶來便利。











一、深圳土地整備工作面臨的新形勢


深圳在2012年印發《關于推進土地整備工作的若干意見》,土地整備概念首次提出,自此,政府主導的搬遷工作中,土地整備與房屋征收政策并駕齊驅,之后再衍生出利益統籌土地整備(整村統籌及片區統籌)分支,市級層面相應的政策也不斷完善,包括資金管理、機制優化、土地清理入庫等各個方面。期間,深圳房屋征收政策也完成了一次迭代,在2016年12月份,印發深圳市人民政府關于修改《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》的決定,政策體系從248號令時代進入292號令時代。


2014年以來,深圳房地產市場經歷了一波快速上漲的行情,房地產價格大幅度上升,被搬遷人的補償預期也水漲船高,而征收整備補償標準提升幅度有限(大幅度提升也存在一系列問題,例如對已簽約業主顯失公平、可能引起反水等),加上城市更新項目的沖擊,土地整備工作的難度越來越大。292號令出臺后,市相關部門公布了最近一期的房屋征收補償基準價格,相對原有標準,已做了很大比例的提升,但對比市場行為的城市更新補償,標準依然偏低。實施難、抵觸大、耗時長,已成為近年土地整備工作的顯著特點。


管理體制方面,土地整備工作也面臨著新的形勢。2016年11月,深圳市人民政府關于印發全面深化規劃國土體制機制改革方案的通知,落實“強區放權”要求,最大限度推進重心下移。與土地整備工作密切相關的規定包括兩款,一是下放調整土地整備(房屋征收)職權;二是實施國有儲備地分類管理,將規劃為農地、林地、水庫、公園等且未劃定管理線的儲備土地,以及已明確由各區負責建設的文教體衛、市政道路等城市基礎設施和公共服務設施的儲備土地移交各區管理。目前,相關事權已經下放,但具體操作尚處于摸索階段,區政府、區整備部門如何承接市事權下放的事項,如何接得住、管得好,都亟需建立詳細的規則體系,為實際操作提供指引。


另外,新預算法的實施、財政資金及部門預算考核管理體制的變化等,都對土地整備工作帶來了很大的影響,原有的一些做法已無法適應新形勢的要求。不論是區政府決策層面、區主管部門統籌層面,還是街道辦事處實施層面,均面臨著一些困惑。


二、各區土地整備工作機制構建現狀


格衡參與的部分轄區土地整備工作機制構建情況如下:


(一)龍崗區是我市土地整備工作重點區域之一,多年前便已啟動政策體系構建工作,并持續性地進行完善和補充。2009年,印發《龍崗區政府投資項目建筑物拆除工程管理暫行辦法》(深龍府辦〔2009〕69號),是深圳最早研究征收整備項目建筑物拆除管理規定的區域,目前該辦法已修訂;2012年,印發《龍崗區安置房管理暫行辦法》(深龍府辦〔2012〕40號),在全市率先開展安置房管理研究,對安置房產權性質進行過深入地探討;2013年,開展房屋征收補償安置實施細則、房屋征收補償工作指引等編制工作,因相關原因未正式印發;2015年,印發《龍崗區土地整備和房屋征收項目不可預見費管理暫行辦法》(深龍土整﹝2015﹞7號)。



(二)寶安區于2015年10月印發《寶安區房屋征收操作指引(暫行)》,現正在進行修訂,區相關會議已審議原則通過,預計近期將出臺;2017年7月,《深圳市寶安區征地拆遷及土地整備指揮部會議議事規則》(深寶土整指〔2017〕4號)印發實施。



(三)光明新區于2016年印發《光明新區關于進一步加快推進土地整備工作的行動方案》(深光土整組〔2016〕62 號),共“1+7”個文件,具體包括《光明新區加強土地整備隊伍建設工作方案》、《光明新區土地整備部門聯動工作方案》、《光明新區土地整備重大疑難節點領導掛點工作方案》、《光明新區土地整備推進情況內部公開工作方案》、《光明新區土地整備項目推進情況考核工作方案》、《光明新區土地整備資金管理工作方案》、《光明新區土地整備法律服務團隊選聘工作方案》、《光明新區土地整備工作操作流程圖》;2017年7月,《光明新區土地整備項目實施方案編制及審批管理辦法》、《光明新區土地整備工作議事規則》經新區相關會議審議通過;2017年9月,《光明新區土地整備項目權屬核查工作指引》經新區相關會議審議通過,近期將正式發文。



(四)坪山區于2016年印發《關于明確征地拆遷征收固定資產處置操作規程的通知》(深坪發財函﹝2016﹞512號),2017年3月印發《坪山區房屋補償工作管理規程(試行)》(深坪土整﹝2017﹞103號),現正組織編制《坪山區公共基礎設施房屋補償權屬核查工作指引(試行)》,已經過多輪研討。



(五)福田區于2014年9月印發《福田區房屋征收和土地整備工作實施細則(暫行)》(福府辦〔2014〕10號)。



(六)南山區于2015年印發《南山區土地整備資金管理暫行辦法》(深南府辦〔2015〕7號),現正組織編制南山區土地整備工作系統規范性文件,包括《南山區土地整備工作暫行辦法》及四個配套文件,分別為《南山區土地整備項目不可預見費使用管理辦法》、《南山區土地整備項目實施方案編制及審批管理辦法》、《南山區非經營性儲備土地管理辦法》、《南山區土地整備項目檔案管理辦法》,目前已形成初稿,正在征求區各職能部門意見。



三、各區對一些癥結節點的做法總結


筆者在協助各區編制工作指引及相關配套性文件過程中,對現狀土地整備工作實際操作過程中普遍面臨的難點有了較為深刻的認識,這些問題具有普適性,但各區的做法存在差異。以下按照土地整備工作開展程序,對一些突出的癥結、各區做法進行整理說明。


(一)土地整備年度計劃申報階段的癥結與出路


根據市土地整備相關政策要求,項目納入市土地整備年度計劃后方可實施(特殊情形的增補項目除外)。在以往及現狀操作中,各區在當年申報第二年的土地整備(含房屋征收)計劃,具體由區土地整備部門統籌,各街道辦事處申報。在計劃申報階段,尚未開展項目前期調查工作,因此普遍存在概算不準確的問題,以往通常“報大數”,確保概算金額可覆蓋項目實際所需金額,這就造成了計劃與實際不相符,且差異巨大。在新的財政資金及部門預算考核管理體制改革后,計劃的合理性、資金支付是否及時,都納入了考核范疇,在這種情況下,如何確定申報項目的資金總規模、年度申請安排資金規模,成為了一個癥結,如果原有申報方式和工作程序不改變,街道辦事處將面臨不敢報、報不準的困境。


目前,市土地整備局已起草《土地整備年度計劃項目申報審批工作指引》,正在征求各區意見。一些行政區也對這一問題進行了研究,擬將項目前期調查工作前置,在計劃申報階段,即啟動前期聯動,項目建設單位與街道辦事處進行充分溝通,統籌考慮年度建設進度要求、拆遷實施難度等因素,合理確定項目實施范圍;開展前期摸底調查,掌握人房地信息,必要時開展預測繪、預評估工作,合理估算資金總規模及年度資金安排計劃。街道辦事處開展前期調查所需的工作經費,由區財政負責落實。


(二)土地整備項目實施方案審批階段的癥結與出路


根據《深圳市人民政府關于印發全面深化規劃國土體制機制改革方案的通知》規定,將貨幣補償類土地整備方案審批權調整至各區,實行一級審批。留用地不占用國有儲備土地的,返還用地、拆遷安置用地在建成區或本轄區范圍內未完善征轉補償手續空地上落實的,由市政府委托區政府審批,其中涉及法定圖則調整的,由區政府報法定圖則委審批。對此,各區主要采取以下幾種方式進行區內審批。


  1. 對于貨幣補償類土地整備項目實施方案,根據預算金額進行分級審批。例如:資金預算金額在5000萬元以下的,由區整備部門審定,提交區領導小組或指揮部備案;資金預算金額在5000萬元以上的,由區整備部門審核后,報區領導小組或指揮部審定。個別區還對項目性質進行了區分,例如是否屬于市、區重點項目,區別不同類型報相應的主題審批。

  2. 對于留用地不占用國有儲備土地,返還用地、拆遷安置用地在建成區或本轄區范圍內未完善征轉補償手續空地上落實且不涉及法定圖則調整的土地整備項目實施方案,由區整備部門審核后,報區領導小組或指揮部審定。涉及法定圖則調整的,土地整備項目實施方案和規劃研究相關資料經區審議后,由區整備部門會同規劃國土部門報送市規劃國土委。


(三)權屬核查確認階段的癥結與出路


權屬核查與確認工作是土地整備補償過程中至為關鍵的一個環節,直接影響補償方式、補償金額,很多腐敗事件都發生在這一個環節。特別是原關外轄區,存在大量的歷史遺留違法建筑,街道辦事處在組織開展權屬核查與確認工作時,存在很多的風險與難點,尤其是對房屋建成時間的認定問題。


目前,多個區在制定權屬核查與確認工作操作指引,總體的編制思路有以下幾個特征:一是精簡高效,權責下放。對照292號令補償政策規定,減少不必要的核查內容,并通過并聯審批等方式,結合權責下放,原則上在(街道)辦事處層面完成權屬核查與確認工作,提高工作效率。二是明確主體,規范程序。近年來街道辦事處部門設置及三定方案發生了很大的變化,很多職責部門已經撤銷,例如原來的城建辦,在這種情況下,需要重新明確核定的主體部門,并完善審查程序。針對房屋建成時間認定的具體問題,通過權利證書、“兩規”、“(三規)決定”申報處理等記錄可以確定的,據此確認;無法確認的,通過當事人申報、社區意見、航拍影像圖、地籍地形圖等資料綜合確定。



(四)使用項目不可預見費的癥結與出路


土地整備項目資金由直接補償費、不可預見費、業務費和技術支持費四部分構成,現行相關政策對不可預見費的預留比例、使用對象進行了明確,但對具體使用條件、使用程序、使用權限未做規定,街道辦事處在具體使用時普遍存在一些顧慮。對此,各區的規定包括以下幾種方式。


  1. 充分授權方式:不可預見費由街道辦統籌使用,全面處理項目補償及歷史遺留、疑難個案等所有補償相關事項,原則上不再向區政府申報個案。但對于全區具有普遍性的問題以及歷史遺留問題,特殊情況確需申報的,由街道辦提出申報意見,經區整備部門審核匯總后報區政府。具體特殊情形包括:涉及全區房屋補償政策調整的問題;擴大項目房屋補償范圍,以及其他導致實際補償超出概算金額的情形;項目實際發生的不可預見費超出概算金額的情形;其他確需研究解決的復雜情形等。

  2. 規范程序方式:在補償實施過程中,對于房屋征收補償安置方案或土地整備項目實施方案未明確、無案例可循或突破本市補償政策及標準等問題,街道辦事處形成專項報告,明確個案基本情況、溝通過程、主要爭議等內容,提出處理意見或建議,提交區整備部門,形成初步處理建議,報區領導小組或指揮部決策。


(五)固定資產處置工作的癥結與出路


土地整備項目完成補償工作后,買斷的機器設備、青苗等,成為國有固定資產,部分轄區未對處置方式進行明確。街道辦事處完成補償后沒有對應的部門負責承接,處理方式不明確,增加了街道辦事處的工作壓力和保管成本。


  1. 方式一:街道按照資產處置的審批權限,處置批量價值在10萬元(指資產賬面原值)以下的國有資產;批量價值在10萬元以上的國有資產,經街道辦事處審核后,由區主管部門按照相關規定處理。

  2. 方式二:街道辦事處委托資產評估事務所開展評估,對資產單位賬面原值低于500萬元的,街道辦事處對資產評估報告審核后報區主管部門備案;超過500萬元的,街道辦事處將資產評估報告報區主管部門核準。評估報告經街道辦事處或區主管部門核準后,由街道辦事處通過招標確定的拍賣機構開展拍賣工作,并在區公共資源交易中心進行網上公開拍賣。


(六)非經營性儲備用地管理的癥結與出路


根據《深圳市人民政府關于印發全面深化規劃國土體制機制改革方案的通知》規定,實施國有儲備地分類管理。將規劃為農地、林地、水庫、公園等且未劃定管理線的儲備土地,以及已明確由各區負責建設的文教體衛、市政道路等城市基礎設施和公共服務設施的儲備土地移交各區管理。各區如何管理、如何承接,亟需進行明確。


針對此,個別區已開展了相關研究,擬由項目實施單位負責土地清理;區土地整備主管部門負責組織現狀驗收、移交、建立檔案和臺帳、入庫及出庫登記;規劃國土部門負責土地權屬驗收;區環保水務、城管、經促、教育、工務、衛生計生等相關職能部門,負責管轄范圍內相應規劃用途的非經營性國有儲備土地的檔案和臺賬管理,以及日常管理監督;街道辦事處負責土地日常管理。同時,對管理程序、交接手續、格式表單等進行了明確。









四、小結


土地整備是深圳發展、公共基礎設施、重大產業項目落地無法繞開的路徑,預計在未來很長一段時期內,仍將是各轄區政府、街道辦事處的重點工作之一。規則的不明確或不合理,會給一線的管理及實施工作帶來極大地困擾,規則的頻繁變化更讓工作人員無所適從。本文是筆者對所掌握的一些現行規定進行的整理,希望能給各區規則制定、實施操作提供參考。


本文中所提到的相關內容,如存在筆誤或因筆者理解有誤而描述不當的,以各區正式發文的規定為準。


(本文圖片來源于網絡)




想了解更多熱門資訊,歡迎掃描下方二維碼關注格衡微信公眾號




 
 
公司介紹 | 公司資質 | 課題研究 | 格衡研究 | 行業制度 | 企業文化 | 員工風采 | 聯系我們
備案號:粵ICP備11033893號-1
© 2017深圳市格衡土地房地產評估咨詢有限公司GEHENG.COM 版權所有
 
群英会金鸡奖开奖现场直播