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新政策來啦!丨格衡與您解讀深圳棚改新春風

新政策來了!

3月26日,市住房和建設局發布了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見(征求意見稿)》,向社會公開征求意見。實施意見明確了深圳市棚改政策的適用范圍、項目安置補償標準、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等核心問題,以加快推進市棚戶區改造步伐。目前深圳市已有三個棚改項目實踐:羅湖二線插花地棚戶區改造項目、寶安38、39棚戶區改造項目、華富村東西區舊住宅區改造項目,實踐證明,由政府主導的棚改模式取得了初步成功。格衡公司有幸參與其中兩大項目

1、擔任羅湖二線插花地棚戶區改造項目全程咨詢及管理顧問

2、擔任華富村東、西區舊住宅區改造項目全程技術咨詢及談判顧問

格衡在兩個棚改項目實際操作中,一邊實踐,一邊探索,參與了羅湖區、福田區、南山區棚改政策研究,格衡對于新政策解讀如下:

格衡解讀


一、深圳歷史上老舊住宅區改造的疼點:


市場運作、權利分散、無強制手段!早在2010年列入深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅區改造項目,迄今只有鶴塘小區歷經六年簽約談判,直至2016年9月才實現100%簽約率,是唯一成功案例,其他多數項目陷入困境。自首批8個更新計劃項目,其后無任何住宅小區納入城市更新單元計劃。


二、棚改意見稿提出哪些創新點?


一是規范項目入口

棚改意見稿通過兩個維度規范項目入口,首先,明確適用范圍,對項目準入條件作出具體規定;其次,明確改造模式,由政府主導,政府通道成為棚戶區改造的唯一入口,從機制設置上確保改造工作有序推進,避免市場無序競爭。


二是統一補償標準

拆遷補償依然是棚戶區改造的核心難點問題。避免補償標準不透明以及部分項目也客觀存在越到后面簽約補償越高的情形,形成了惡性循環,使拆遷補償工作陷入越來越難的境地。意見稿通過公布統一補償標準,透明補償,可有效消除業主顧慮,打消不合理訴求,使拆遷補償步入良性軌道。


三是明確收尾措施

從以往城市更新項目經驗來看,很多改造項目尤其是舊住宅區,能在較短的時間內簽約超過95%,但剩余的業主簽約難度極高,導致項目距離成功就差“臨門一腳”,損害了大多數業主的合法權益。但因缺乏合法、有效的收尾措施,市場主體和已簽約的業主都束手無策,部分項目甚至出現爛尾。意見稿通過棚改與房屋征收程序的銜接,可有效解決上述問題。

三、棚改新政推出后,將對舊住宅區改造格局產生什么影響?


首先,棚改新政的出臺,明確符合條件的舊住宅區應當納入棚改政策適用范圍,并鼓勵各區將具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區改造政策適用范圍。這勢必將切分城市更新的市場容量,市場主體未來可進入的潛在項目數量將受到沖擊。


但是,棚改新政的出臺也將在一定程度上刺激存量城市更新項目的進程。另外,棚改+征收的模式,會讓抱有不合理訴求的業主產生一定的心理顧慮,有可能會轉變思維加快簽約。

四、棚改新政出臺后,將對棚戶區改造工作的推進有哪些意義?


對于政府職能部門而言,棚改新政出臺后,推進棚戶區改造工作將有明確的依據和路徑。目前,部分區已建立了棚戶區改造項目儲備庫,待新政出臺后,預計將會有許多項目全面推進實施。


對于棚戶區業主而言,政府開啟了一個有極大希望走向拆除重建改造成功的通道,對他們的物業資產而言是一個重大利好。但具體如何怎么改,業主怎么加快推動棚戶區改造,將是各區棚改實施辦法需要重點解決的問題。路徑一旦明確,預計業主將產生自下而上的強烈改造動力,可能形成“業主推動、政府主導”的局面。


對于其他主體而言,棚戶區改造政策預留了其他主體參與的通道,但具體如何介入,預計仍需一段時間觀察,需要等到試點棚戶區改造項目實踐成功后,再行解決其他主體參與、經濟平衡、收益分配等問題,但這并不影響棚改大潮的到來。










 
 
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