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圍海漁業養殖項目評估淺談

 文 /  蔡銀周  葉長明
 
最近,公司承接了內地某拆遷項目的評估工作,涉及圍海漁產養殖問題。我作為項目人員之一,全程參與了本次評估及談判工作,受到的啟發很深,并做了一些深入的思考,現記錄下來,希望與大家共同探討。
一、項目基本情況介紹
1995年,A漁業公司與漁場所在地村集體簽訂一份協議,約定該村集體將所屬的一處灘涂出租給A漁業公司使用。簽訂協議后,A漁業公司對灘涂進行改造整理,建設漁場進行漁產養殖,并到相關部門辦理了審批手續,但不齊全。其后,該灘涂被征收,轉為國有土地,但當時未對地上物進行補償。
經過現場勘查了解,該漁場水面區域及相關配套占地面積約100畝,主要養殖魚苗、蝦、蟹。建有一道防浪墻將漁場與海隔開,所用材料為漿砌石墻,但其中部分因臺風作用已被摧毀,只剩余土石海堤。整個漁場呈“田”字狀分布,縱向多為一車寬的堤壩,表面土質有砂石,堤壩斜坡面可見部分石質物。據權利人介紹,該堤壩可承受載重10噸的車輛通過,作為水產品進出裝載通道。橫向堤壩相對較小。
近期,某市政項目需使用該地,涉及對漁場及相關費用的補償,本次評估工作便是在此前提下展開。
二、爭議項目評估探討
根據該市補償政策及項目補償安置方案,對于該漁場的補償項目包括地上建(構)筑物補償、地上樹木青苗補償、養殖場開發費補償及經營損失補償等,在具體評估談判協商過程中,建(構)筑物及地上樹木青苗的補償較容易地達成了一致意向,但雙方在養殖場開發費用、經營損失補償等方面出現了較大分歧,現就重點對分歧項目的具體情況及我司所采取的評估思路進行簡要介紹。
(一)關于如何確定防浪墻及堤壩土石構成比例的問題
如前所述,A漁業公司在前期進行改造整理時,建造防浪墻,并砌筑堤壩將漁場劃分為“田”字現狀,以供運載車輛通行。經現場抽樣勘測,防浪墻土石構成,在鄰近山體未有類似石材,而堤壩土石構成與鄰近山體土石相同,但A漁業公司提出,其部分土石從附近山體采取,部分土石從距離約20公里處的采石場購買,在補償時應當額外考慮購買土石部分的成本。
對于該問題,我司與A漁業公司進行了深入溝通,并開展了相關調查。A漁業公司提供了幾張購買石頭的票據,但無法提供當年的施工合同、決算書、工程審核憑證、結算付款憑證,無法驗證所購買石頭是否用于本工程。經過研究,我司提出以下評估思路:
1、對于防浪墻土石構成,鑒于周邊山體無類似石塊,可認定其土石確系從采石場購買。(采石運距在下一問題進行闡述)
2、對于堤壩土石構成,根據當地地籍圖,在該漁場改造整理前,漁場所在地附近呈起伏地形,為山體,附近村民也反映,A漁業公司曾經從附近山體采石作為漁場改造之用,另外,從爭取利益最大化的角度考慮,結合此類工程一般性的操作方式,A漁業公司就近取石砌筑堤壩最為合理,也是最高最佳的利用土地進行建設的方法。因此,對于堤壩土石,按照全部就近取石的情形進行評估,確定補償金額。
(二)關于如何確定防浪墻及堤壩土石方運距的問題
前文已提及,A漁業公司建造防浪墻所使用的石材是從采石場購買,根據項目補償安置方案及總體評估思路,在對其補償時,需綜合考慮工程量、石塊材質、建造工藝以及運距等。在確定運距時,因項目周邊共有三家合法采石場,距離漁場分別為11、14、18公里,A漁業公司要求按照最遠距離進行評估補償,但除部分購石票據外,無法提供有效證明。針對此,我司對石塊運距的確定提出以下思路:
1、對于防浪墻土石運距,因A漁業公司無法提供有效憑證,按照最近距離及三個采石場平均距離分別進行測算評估,在進行補充協商時,以最近距離作為談判基準,平均距離作為談判讓步的最大限度。
2、對于堤壩土石運距,鑒于其取石均來源于附近山體,但綜合考慮道路繞行、折返等因素,按照2公里的標準計算運距。
(三)關于漁場圍堰及場地內清淤評估補償的問題
A漁業公司提出,在砌筑防浪墻階段,其進行了圍堰,且每年對漁場淤泥進行清理,本次應當對圍堰及每年清淤費用一并補償。經過調查及咨詢相關專家得知,圍海漁業養殖確需實施圍堰及清淤工作。
據相關資料解釋,圍堰是指在水利工程建設中,為建造永久性水利設施,修建的臨時性圍護結構。其作用是防止水和土進入建筑物的修建位置,以便在圍堰內排水,開挖基坑,修筑建筑物,一般主要用于水工建筑中。除作為正式建筑物的一部分外,圍堰一般在用完后拆除。漁場清淤是清除過多的淤泥,一般正常情況下,池塘保持10-20 厘米淤泥對養殖生產有利,如果超過了限度,不但減少了水體,而且增加了池水耗氧量。池塘清淤最簡單的方法是排干池水,曬泥,然后人工挖挑多余的淤泥。
對于圍堰的評估,一般采取兩種方式,其一,按照大型水利工程圍堰工藝,根據工序、工程量等進行評估測算,其二,按照一般的建設工藝,根據工程造價定額站發布定額及價格信息進行評估測算。經過研究,我司認為該漁場圍堰工藝有別于大型水利工程,因此,應當按照第二種方式進行評估。
對于清淤補償,我司認為該行為作為漁業養殖整體工序的一道工序,是服務于漁業養殖的,其功能效用及經濟效益已經體現在漁業收益中,因此,除對第一次漁場建成后的清淤工程進行評估補償外,后續每年的清淤費用不予評估補償。
(四)關于漁場經營損失評估補償的問題
本項目拆遷工作啟動時,A漁業公司尚在經營,漁場內尚有蝦蟹、魚苗等。A漁業公司提出,因本次拆遷導致其無法繼續經營,要求對其現有蝦蟹、魚苗進行買斷補償,并給予一定的停產停業經營損失補償。
對于停產停業經營損失補償,該市有明確的規定,按照經營收益或租金結合一定期限給予補償,但經營收益及租金的確定是評估的一大難點。我司因此走訪了相關漁業專家,咨詢該類規模、類型養殖場的行業平均收益,并到鄰近的漁場進行調研,確定經營收益標準。
對于蝦蟹、魚苗買斷補償,因數量難以統計,且涉及物種、品種繁雜,需專業人員方可鑒別、評定,另無相關政策支持買斷補償。在此情況下,我司經調查了解到,該漁場所養殖的蝦蟹成熟周期在3-4個月,并提出建議,在現有養殖周期結束后再行搬遷,并按照該周期收益的一定比例,作為蝦蟹、魚苗損失賠償。
 
在本次圍海漁業養殖評估項目中,還遇到諸如漁業養殖專家遣散補償、特種魚苗蝦蟹專利權補償、拆遷范圍外導氧管道補償等,因篇幅有限,難以一并闡述。上述內容是我個人在評估過程中的一些思考,不作為任何項目參考或借鑒的依據,僅供評估技術探討交流之用,共促提高。




 
 
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