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丹麥、瑞典房地產估價介紹

文 / 格衡-陽光新天地公司董事長  吳青

2009年11月,我隨中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織的考察團一行12人到丹麥、瑞典進行訪問交流。在丹麥期間,我們參觀走訪了丹麥第二大咨詢公司COWI公司;在瑞典期間,參觀走訪了瑞典皇家工學院(簡稱KTH)。經過為期13天的考察,我對于丹麥及瑞典房地產估價、咨詢方面的管理、操作及相關信息有了一定程度的了解,與大家一起分享。
一、丹麥考察
丹麥位于歐洲北部,海岸線長 7314 公里,國土面積4.31萬平方公里(不包括格陵蘭和法羅群島),共劃分為13個郡(amtskommune 直譯為“自治市”)、271個直轄市(kommune),2009年1月統計的全國總人口為551.94 萬人,丹麥人約占95%,外國移民約占5%。丹麥經濟發達,人均國內生產總值居世界前列,人民生活以高福利、高收入、高稅收、高消費為特征。
丹麥在房地產估價方面的主要特征為:丹麥本國未設立估價師資格的管理規定,房地產估價目的主要為課稅、銀行抵押貸款及建設項目咨詢,該國專門從業房地產課稅估價工作的現有160人,為國家公職人員,隸屬稅務部門,該部分人員的主要工作包括在單數年對全國所有住宅房屋進行估價,在雙數年對工業、商業等類型房屋進行估價,為房地產課稅提供依據。丹麥房地產信息系統十分完善,有關房地產的各種數據十分齊全,在進行上述估價時,借助信息系統,在辦公室內通過計算機即可完成。
(一)房地產估價管理
丹麥有八個地區需要進行房地產估價,估價業務來源包括政府委托、大企業委托等。丹麥的估價專業人員主要為客戶提供專業咨詢建議,如為政府提供規劃方向、城市發展方向、城市環境維護建議等。服務收費按小時計,沒有固定標準,一般由雙方根據難度、工作量協商確定,服務收費超過一定金額的要進行公開招標。
丹麥本國范圍內沒有設立估價師資格考試、執業資格注冊、公司估價執業資質等管理的相關規定,但如果估價人員取得國際化的FIG或英國RICS等資質,會更被重視或易于被客戶所接受。丹麥有160人專門從事房地產課稅評估,全部為國家公職人員,隸屬稅務部門。
(二)房地產估價信息系統
在丹麥,估價人員進行一般房地產課稅估價時無需現場查勘,借助準確、完善的信息系統(GIS系統)在計算機上即可完成。評估時,以土地及建筑物作為整體進行評估,一般采取平均價格。
丹麥GIS系統將丹麥分為6萬個大地域,由信息中心負責維護,該中心160名估價員每年1-2月將上一年度的房地產相關信息輸入到GIS系統,并以此作為本年度房地產估價的依據,只有當接到投訴時才需到現場進行查勘。另外,信息中心與4-5個大中介公司合作進行最新數據分析,每3個月公開發布一次房價。
信息中心的數據非常詳細,具體可準確到某建筑物的地下室、洗手間或某層的具體面積,以及房屋建設時間等。信息中心的數據對外公開,在系統查詢端口輸入房號,即可查詢到該房屋每年估價結果、全部交易情況等信息。一般項目投資可行性分析咨詢報告,借助信息系統選取相關數據制定合理模型即可完成。
(三)房地產估價運用
丹麥房地產估價結果大多數用于為項目建設提供咨詢,其他用途還包括房地產課稅及銀行抵押貸款,但一般的銀行貸款由信貸員根據貸款人的支付能力及房地產價格綜合決策,必要時才聘請估價人員給予支持。
在丹麥,征收的全部稅收總額大約占國民生產總值(GNP)的50%。該國有8000余名稅收人員,包括前文提及的160名估價人員,負責全國稅務的征收,該部分人員的稅務則由國家組織進行征收。
在進行征稅時,以稅務局確定的評估價作為保底的收稅價。估價人員在單數年對住宅(含別墅)進行估價,以每年10月份作為估價時點;在雙數年對其他用途(工業、商業)房屋進行估價。其中,單體別墅的價格需經過6個月后出具。
丹麥房產涉及的稅種及計稅方式如下:
1、地皮稅(地上無建筑物):一宗土地的年繳稅額,由地方政府(丹麥地方政府共有98個)決定具體繳稅金額,稅率控制在1.6-3.4%的范圍內。但對于企業的土地,地方政府可以加收1%,即最高可以按4.4%進行收稅。另外,丹麥法律規定,無論土地價格如何上漲,土地稅在一年內最多只能增加7%。
2、整體房地產稅:整體房地產的年納稅額,以整體房地產的價值作為計稅基礎,一年分2次交,具體稅率由地方政府決定。私人住宅的繳稅總比例為2.6-4.4%,其中地方政府征收1.6-3.4%,國家稅務局征收1%。
(四)丹麥COWI咨詢公司簡介
丹麥COWI咨詢公司是世界著名的丹麥第二大咨詢公司,在科技、經濟等領域提供咨詢服務,主要承接橋梁、建筑、機構工程咨詢,設計專長包括橋梁、隧道、機場等。公司有9個部門,總員工人數4000-5000人,其中在丹麥約2000人,超過45%的收入來自北歐以外的國家。
COWI咨詢公司在丹麥城市建設等發面發揮了重要的作用,以哥市城市輕軌建設為例,COWI咨詢公司從哥市擬建立輕軌開始即參與其中咨詢,負責規劃、買賣以及向地區的市民解釋輕軌對未來的影響等工作,至今已15年。目前,如需該市輕軌的相關數據,必須跟COWI咨詢公司購買,因為其數據庫十分詳細,并且在不斷提高。丹麥地下管道的維修是否可控,也需先征詢COWI咨詢公司,該公司會派飛機巡察后出具咨詢建議。
另外,COWI咨詢公司有專門制作地圖的部門,現已建立了詳細、全面的地圖系統,其平面地圖、立體圖廣泛用于政府或私人的各種目的,Google上的丹麥地圖即是向COWI咨詢公司購買,丹麥所有的工程師要做投資分析時,大都需從該公司購買數據或地圖。
二、瑞典考察
瑞典國土面積449964平方公里,共21個省,2007年2月全國統計人口為912萬。瑞典實行發達的私營工商業與比較完善的國營公共服務部門相結合的“混合經濟”,以高工資、高稅收、高福利著稱。森林、鐵礦和水力是瑞典的三大自然資源,工業在國民經濟中占有十分重要的地位。通信、機械制造、建筑工程及運輸業是瑞典重要的基礎產業。
瑞典在房地產估價、經紀方面的主要特征為:瑞典本國未設立估價師資質,從業人員主要獲取國際認證的相關資質,如美國MAI、英國RICS等,但對于經紀人資質管理相對嚴格,實行經紀人資格考試及資格認證制度。瑞典房地產估價結果也主要用于房地產課稅。在進行估價時,與丹麥類似,無需到現場,借助完善、準確的數據系統即可完成估價工作。
(一)房地產估價、經紀管理
瑞典本國雖未設立估價師資格授予等相關管理規定,但是如果要取得國際上的估價資格授權,如FIG和RICS,至少需要學習3年時間的課程。評估師是否被認可,是否被授權在執業時不是必要的,而是由客戶決定是否采用,但在市場上越來越多被認可的是趨向于被授權的評估師。房地產經紀方面,學生最少要學習2年的經紀課程,在經紀公司實習一段時間,并通過考試后,由相關部門頒發資格證書方才執業。
(二)房地產估價實施
在進行房地產評估時,稅務局委托專業機構,由專業的評估師對不動產市場價格進行評價。評估師借助房地產信息系統完成評估,一般房地產無需到現場查勘或收集資料。
(三)房地產估價運用
在瑞典,私人對土地擁有永久的所有權,國家擁有森林的所有權。不動產每年按市場價的1%繳納不動產稅。因此,房地產估價結果主要用于課稅,另外還包括為企業、私人提供建議、咨詢等。
(四)瑞典皇家工學院(KTH)簡介
瑞典皇家工學院(KTH)始創于1827年,現是瑞典最高的理工科學府,在世界著名大學前100排行榜中,瑞典皇家工學院名列第65位。在電子,通信,材料科學等眾多理工類專業方向一直是世界頂尖水平。
KTH學院師資最強也是最有名的是不動產的評估,為了做好評估這方面的教學和研究工作,他們在不動產的管理、房地產經濟、還有住房政策等方面他們都有涉及。1995年起,設置不動產經紀教授,設置在不動產評估方面,學院現為皇家土地測查局成員。

通過本次考察,我總結丹麥與瑞典在房地產估價、咨詢方面的先進做法,主要表現在以下方面:其一,房地產估價服務范疇已不局限于評估本身,而是延伸到估價結果的分析利用,如咨詢等方面;其二,估價師資質管理采取國際化模式;其三,通過建立完善、全面的房地產信息系統,提高房地產估價、咨詢工作的質量與效率,而信息系統的延續性、準確性也為相關經濟活動的決策提供有利參考。結合我國房地產估價現狀,上述做法均為我國房地產未來發展方向提供了指引與借鑒。




 
 
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