客服熱線:0755-25988288
 
 
  網站首頁 關于格衡 服務領域 資源共享 新聞動態 企業文化 人力資源  
 
   
格衡研究
行業制度
 
 
  首頁 -> 資源共享 -> 格衡研究
 
深圳城市更新項目地價計收體系研究

文/ 吳青 劉武 劉柏平
 
摘要:深圳市2009年出臺城市更新政策,有效調動了業主、開發商參與城市更新的積極性,為消除安全隱患、完善公共配套、實現產業升級、盤活存量土地、提高土地利用效率發揮了重要作用。但是,根據現行政策規定,部分項目應補地價過高,嚴重制約了項目推進,其根源在于城市更新地價體系存在瑕疵,應補地價內涵或價值標準不明確。本文從城市更新演變過程、地價理論、地價構成、政策導向等角度,對城市更新地價內涵進行明確界定,提出城市更新應補地價評估體系。
        一、背景
        2009年,深圳市發布《深圳市城市更新辦法》,之后陸續出臺了相關配套文件。城市更新包括綜合整治、功能改變和拆除重建三種方式,其中,拆除重建類最為社會公眾及開發商所關注,其實施方式包括權利主體自行實施、市場主體單獨實施、合作實施(原農村集體經濟組織繼受單位與單一市場主體通過簽訂改造合作協議合作實施)、政府組織實施四種。從近幾年操作情況來看,市場主體單獨實施項目較多。
城市更新政策對應補地價計收體系及標準進行了規定,現行地價體系中將市場評估價格和公告基準地價作為計價基準,例如,對于工業改經營性用途的更新項目,存量部分(原合法面積)按改造后公告基準地價減原地價殘值補繳,增量部分按改造后的市場評估地價標準補繳。采用政策制定時適用的基準地價(2006年),該方式在部分項目中所實現的地價優惠彌補了拆遷成本,項目可行,但是,隨著時間推移,公告基準地價更新或出現市場地價下跌的情況,上述方式難以達到地價優惠與拆遷成本之間的平衡,事實上,現行大量城市更新項目面臨這一問題的制約。
        鑒于此,本文對深圳市拆除重建類城市更新項目應補地價體系進行研究,分析現行地價體系存在的瑕疵,結合地價理論,明確城市更新地價內涵與標準,并以深圳市福田上步片區多個城市更新項目作為案例進行測算檢驗,對進一步完善城市更新應補地價體系提出一些建議。
        二、現行城市更新應補地價計收體系施行現狀與困局
      (一)現行城市更新應補地價計收體系政策規定
        《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》按照改造前后土地用途的差異,分類計收應補地價,本文分以下四種典型類型進行解析。
        1、對于普通舊住宅小區改住宅的項目,根據《深圳市城市更新辦法》第三十九條計收地價:“本辦法第三十六條至第三十八條規定情形以外的拆除重建類城市更新項目,按照其改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價,扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。”由于當前住宅的基準地價遠低于市場地價(熟地),因此按照現行基準地價標準計收地價,體現了地價優惠。
        2、對于工業改工業的項目,根據《深圳市城市更新辦法》第三十八條,“拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的,原有合即法建筑面積以內部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。”體現了政府對工業區升級改造的鼓勵與支持。
        3、對于商業改商業的項目,根據《深圳市城市更新辦法》第三十九條,“本辦法第三十六條至第三十八條規定情形以外的拆除重建類城市更新項目,按照其改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價,扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。”當前商業的基準地價遠低于商業市場地價(熟地),因此按照現行基準地價標準計收地價,體現了地價優惠。
上述三類應補地價均僅涉及基準地價,如果在目前時點補交地價,基準地價與目前市場地價的差異基本可以彌補拆遷成本的支出。但是按照《深圳市城市更新辦法》規定,更新主體要在完成100%補償談判簽約工作,并確認為改造實施主體后才進行補交地價,而更新項目談判一般需要幾年時間,這期間可能頒布新時點基準地價,同時市場地價也在隨房地產市場發生變化,也即基準地價與市場地價的差異是動態的,并非一成不變。隨著基準地價的調整以及國家房地產調控政策造成的未來市場地價的降低趨勢,兩者之間的差異減小,拆遷成本的支出難以彌補。
        4、對于工業改住宅、辦公、商業等經營性用途的項目,根據《深圳市城市更新辦法》第三十八條,“拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等經營性用途的,原有合法建筑面積以內部分,按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價,扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價;增加建筑面積部分,按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。”即地價計收有兩個計價方式與計價標準:存量部分(原合法面積)按改造前、后公告基準地價差補繳;增量部分按改造后的市場評估地價標準補繳。此處“市場評估地價”指的是改造完成后熟地(凈地)的市場價格。可以理解為:由于從工業用途改為商業用途土地增值幅度較大,而工業房地產的拆遷成本相對較低,因此,工業改商業項目的應補地價遠高于其他類型。
      (二)現行城市更新應補地價計收體系實施中遇到的困局
        本文選擇福田區上步片區城市更新項目作為檢驗案例。上步片區位于深圳市福田區東部,總用地面積約1.45平方公里,現狀建筑面積約441萬平方米,現狀毛容積率約為3。片區的發展始于1982年,原定位為以電子工業為主導的綜合工業園區,現已成為中國電子第一街,未來規劃定位為“全國最具影響力、輻射海內外的高端電子信息服務、展示和交易中心、多元業態混合的高品質商業中心和生產型服務業中心,兼具商務辦公、居住等功能的城市綜合型片區”。經過30年的變遷,上步片區在交通、市政、城市景觀等方面的系統性問題積重難返,片區現狀與未來規劃之間的差距日益增加,矛盾逐步加重,需要系統優化,被確定為深圳市首個城市更新試點片區,共劃分為16個城市更新單元。
        根據項目可行性研究報告,第一更新單元北區(鵬基工業區項目)應補地價約30.6億元,第三更新單元(嘉年項目)應補地價約25.15億元;第十四更新單元(蘭光項目)應補地價6.9億元;第十四更新單元(桑達項目)應補地價8.9億元。截止2013年8月,第一更新單元北區、第二更新單元、第三更新單元、第七更新單元、第十四更新單元已納入城市更新年度計劃,但受應補地價過高等因素影響,進展緩慢。
        三、現行城市更新應補地價計收體系困局的原因分析
        針對上述應補地價過高的情況,深圳市政府于2012年8月印發《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》,提出了完善城市更新地價政策的規定,明確城市更新項目涉及按照市場評估地價標準計收地價的,地價金額按照市規劃國土發展研究中心評估結果和市場機構評估結果平均值的85%計收,但部分項目依然應補地價過高,本文認為其根源在于現行應補地價體系存在瑕疵及地價的價值內涵不明確兩個方面。
      (一)現行應補地價的體系存在瑕疵
        市場評估地價是某一時點評估機構根據宗地特點、市場狀況評估測算的宗地的公開市場價值,基準地價是不同級別或不同均質地域的土地分用途評估的法定最高年期的土地使用權價格。理論上,在同一時點、相同條件下,基準地價與市場評估地價是一致的。在其他價值內涵設定條件相同的情況下,通常所認為的基準地價與市場評估地價的差異主要源于二者對應的時點不一致。因此,通過公告基準地價與市場地價的差額實現地價優惠的做法,在理論支撐上存在瑕疵,同時,在實際操作中,可能出現以下幾種例外情況導致難以實施。
        首先,由于基準地價發布及更新的滯后性,在近年土地市場價格上漲較快的情況下,基準地價往往低于同期市場評估地價,這種情況下,現行地價計收政策能夠實現地價優惠,但在公告基準地價更新后或市場地價下跌的情況下,現行地價計收政策就可能難以實現地價優惠,通過上步片區14單元最新一期及上一期公告基準地價對比可知,兩者存在一定差異,具體如下:

上步片區14單元最新一期與上一期公告基準地價對比(元/平方米)
地價類型 工業 辦公 商業
更新前(2006年公告基準地價) 747 2995 6133
更新后(2013年公告基準地價) 701 4063 8157
       
        其次,城市更新項目地價繳納時點不是現在,而是未來完成補償談判成為更新實施主體之后,在未來若干年內,如果最新的公告基準地價大幅提高,改造實施主體需支付的地價大幅增加,部分項目可能因此難以為繼。基準地價差異幅度過大,對采用新發布基準地價進行核算的改造主體來說也不公平,易引發矛盾。
      (二)城市更新應補地價內涵不明確
        從地價價值內涵角度分析,實際項目中按照凈地地價確定市場評估地價,導致應補地價高企,在政策導向、估價理論上也存在不合理之處。
        對于工業改經營性用途的更新項目,存量部分(原合法面積)按改造前、后公告基準地價差補繳,增量部分按改造后的市場評估地價標準補繳,此處公告基準地價與市場評估地價的價值內涵均指熟地地價。現階段,已發布的公告基準地價低于當前時點的市場評估價格,以上步片區第十四更新單元為例,2013年工業公告基準地價701元/平方米,市場評估地價5000-7000元/平方米;辦公公告基準地價4063元/平方米,市場評估地價12000-16000元/平方米;商業公告基準地價8157元/平方米,市場評估地價32000-40000元/平方米。公告基準地價遠低于當前的市場評估地價,能夠較大程度實現地價優惠以彌補拆遷成本。但是,不論是基準地價還是市場評估地價,都不等同于理論上的應計收的城市更新地價(改造后新批準條件下的毛地價格)。
         四、通過地價理論及更新政策規定明確毛地地價內涵
       (一)通過地價理論對城市更新應補地價內涵進行分析
        一般而言,地價由三個部分構成,即地租(包括絕對地租級差地租)、土地資本和利息額。土地價格是土地經濟價值的反映,這主要表現為地租或土地預期經濟效益。在城市土地利用中,土地與土地資本(城市基礎設施投資等)高度融合,難以分開。根據《城鎮土地估價規程》,從成本構成角度,地價由土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利息、利潤、土地增值組成,公式如下:
土地價格V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3   
        式中:  V:土地價格
                     Ea:土地取得費
                     Ed:土地開發費
                     T:稅費
                     R1:利息
                     R2:利潤
                     R3:土地增值
        其中,土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。城鎮國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。城鎮拆遷安置費應根據當地政府規定的標準,或應當支付的客觀費用來確定。
綜上所述,對于舊城區擬更新改造的土地,因尚未完成拆遷,所以其地價的構成是不包含土地取得費及相應稅費、利息、利潤的,也就是說,舊城區未完成拆遷的土地的價格(毛地價格)等于熟地的價格扣減拆遷安置費及合理的稅費、利息、利潤。
      (二)通過政策規定對城市更新應補地價內涵進行分析
        根據我國現行法律法規,改變土地用途、性質、規劃利用條件后,土地的增值收益歸政府所有;但是,按照對《深圳市城市更新管理辦法》的理解,通過城市更新產生的土地增值收益,應在政府、業主、更新實施主體三者之間進行合理的分配。因此城市更新地價實質是舊城區更新改造過程中歸屬于政府應得的土地增值收益。
        1、政府組織改造情況下城市更新地價的實現
        根據《深圳市城市更新辦法》第三十一條,“對由政府統一組織實施城市更新的,可以在拆遷階段通過招標的方式引入企業單位承擔拆遷工作,拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付;也可以在確定開發建設條件且已制定城市更新單元規劃的前提下,由政府在土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中確定由中標人或者競得人一并實施城市更新,建筑物、構筑物及其他附著物的拆除清理由中標人或者競得人負責。”以下我們模擬典型政府統一組織實施的舊城區改造項目城市更新地價實現的過程,揭示城市更新地價的內涵:
        征地拆遷階段:假設政府引入企業單位承擔拆遷工作,企業先行支付拆遷安置成本;
        土地出讓階段:通過招、拍、掛方式公開出讓土地,競得者向政府支付地價(熟地);
        拆遷成本返還階段:政府從收取的地價中向承擔拆遷工作的企業支付拆遷費用和合理利潤。
        通過上述模擬,可以清楚地看到,在政府組織改造的情況下,城市更新地價表現為政府實際獲得的土地出讓收益。即:城市更新地價=改造后新批準條件下的市場地價(熟地地價)-相關政策規定標準下的拆遷安置費及合理的稅費、利息、利潤。
        2、企業組織改造情況下城市更新地價的實現
       《深圳市城市更新辦法》出臺后,政府鼓勵市場主體直接參與舊城區改造,在企業組織改造的情況下,城市更新地價政府主要通過補收地價的形式實現,但城市更新地價的內涵二者沒有本質差異。在企業組織改造的情況下,若要保證改造得以順利進行,同樣需要保證改造實施主體在改造過程中能夠取得合理利潤。那么,理論上,城市更新地價=改造后新批準條件下的市場地價(熟地地價)-市場客觀補償標準下的拆遷安置費及合理的稅費、利息、利潤,即為毛地價格。
        通過對地價計收理論的研究,我們可以明確,對于舊城區改造項目,城市更新地價在理論上為改造后新批準條件下的毛地價格,即城市更新地價=改造后新批準條件下的市場地價(熟地地價)-相關政策規定標準下的拆遷安置費及合理的稅費、利息、利潤。目前,各類城市更新的地價優惠政策,本質上是為了彌補改造實施主體支付的拆遷成本及相應利潤。
        五、基于毛地地價內涵,提出城市更新地價計收建議
      (一)城市更新市場評估地價定義及價值標準
        1、城市更新市場評估地價的價值定義
        以城市更新地價計收為目的的毛地市場評估地價,是指在城市舊區范圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地,在正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
毛地(未拆遷平整)市場地價評估與凈地(已拆遷平整)市場地價評估體系有重大差異,毛地市場地價評估需充分考慮了項目開發周期、房屋拆遷成本因素、用地貢獻因素、產業規劃對于物業建成后銷售資金回籠的限制因素等。
        2、城市更新市場評估地價的價值標準
        城市更新市場評估地價為毛地(未拆遷平整)的公開市場價值。
      (二)城市更新市場評估地價(毛地)評估方法及計算公式
        城市更新市場評估地價(毛地)可采用剩余法、市場比較法等多種方法評估,考慮到上步片區城市更新的特殊性,可側重采用剩余法評估,充分考慮拆遷等因素。
        城市更新市場評估地價具體計算公式為:
        城市更新市場評估地價 = 土地市場評估價—拆遷安置成本
        或:城市更新市場評估地價=房地產市場價格-拆遷安置成本-建安成本-管理費-利息-合理利潤-稅費-銷售費用。
      (三)城市更新市場評估地價(毛地)評估步驟
        1、明確項目規劃指標:根據改造項目專項規劃確定項目用地規劃經濟技術指標。
        2、設定經濟測算前提條件:設定擬測算的改造項目范圍用地規劃指標、拆遷物業產權置換的比例、改造及建設期的預測等前提條件。
        3、估算項目拆遷補償費用:根據市場客觀拆遷安置補償標準,估算改造項目拆遷補償費用。
        4、估算回遷安置房屋建筑面積:估算改造項目拆遷所需回遷安置房屋建筑面積。
        5、測算項目總投資:根據設定的項目用地規劃經濟技術指標,估算項目總投資,包括土地取得成本(拆遷補償費用+應補地價),前期工程費、房屋開發費、其他費用、管理費、銷售費用、財務費用、不可預見費、房屋公用設施專用基金等。
        6、測算項目銷售收入估算:根據項目規劃指標及市場分析,扣除回遷安置房建筑面積,其余改造建成后的物業全部銷售,預計項目的商品房銷售收入。
        7、反算應補地價:設定項目客觀成本利潤率前提下,項目平衡反推項目應補地價,即公式為:土地取得成本(拆遷補償費用+應補地價)=項目銷售收入-前期工程費-房屋開發費-其他費用-管理費-銷售費用-財務費用-不可預見費-房屋公用設施專用基金。
      (四)地價測算注意事項
        1、項目用地規劃指標以專項規劃為依據;
        2、拆遷搬遷補償安置標準應參照市場上大多數類似案例補償標準進行確定,是客觀合理的補償標準,而非個別、特殊的補償標準;
        3、改造及建設期模擬一般城市更新改造期及建設期;
        4、改造后房地產價值等模擬市場水平。
        六、小結
        深圳市現行補地價出現兩種計價體系的做法,是對城市更新地價的價值內涵理解偏差,雖具有一定現實意義,但存在明顯缺陷,隨著公告基準地價的更新或市場地價的下降,相關問題就會顯現。特別是工改商項目,由于地價優惠幅度小,往往不足以彌補改造實施主體支付的拆遷成本,使得項目不具經濟可行性,深圳市現行的城市更新應補地價體系設置存在一定瑕疵。通過對地價計收理論的研究可知,對于舊城區改造項目,城市更新地價在理論上為改造后新批準條件下的毛地價格,建議建立以城市更新市場評估地價(毛地)為基礎的地價計收體系。



 
 
公司介紹 | 公司資質 | 課題研究 | 格衡研究 | 行業制度 | 企業文化 | 員工風采 | 聯系我們
備案號:粵ICP備11033893號-1
© 2017深圳市格衡土地房地產評估咨詢有限公司GEHENG.COM 版權所有
 
群英会金鸡奖开奖现场直播